Aste immobili: le novità introdotte dalla L. 162/2014

Le novità introdotte dalla Legge 162/2014 in tema di vendita con incanto di immobili all'asta.

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La legge 129/2014 ha introdotto alcune novità di rilievo anche in tema di aste immobiliari, stabilendo che la vendita con incanto è una via concettualmente residuale rispetto alla vendita senza incanto.

Il procedimento di vendita degli immobili attraverso le aste può avvenire secondo due diversi meccanismi che prevedono la:

  • Vendita “senza incanto”
  • Vendita ”con incanto”

In entrami i casi, sia di vendita “con” sia “senza” incanto, la gara per l’aggiudicazione del bene all’asta deve svolgersi in udienza davanti al giudice o a un suo delegato.

La differenza tra “vendita all’asta con incanto” e “vendita all’asta senza incanto”

  • La vendita senza incanto

La legge n. 52/2006 prevede che la modalità senza incanto sia quella da adottare in via preliminare. Nella vendita senza Incanto (artt. 570 ss c.p.c.) i partecipanti devono presentare le offerte d’acquisto in busta chiusa presso la Cancelleria, indicando tutti gli elementi utili a valutare le singole offerte. Le buste vengono aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti ed i creditori iscritti non intervenuti.

Se l’offerta è maggiore al valore dell’immobile aumentata di un quinto è senz’altro accolta. In caso contrario, oppure, qualora ci sia il dissenso del creditore ovvero ritenga di poter ottenere condizioni migliori con la vendita con l’incanto, il giudice non può procedere alla vendita.

  • La vendita con incanto 

La vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c. ) si realizza da subito attraverso il meccanismo della “gara” tra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce attraverso un’ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo, la base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apporsi alle offerte, l’ammontare della cauzione (per legge non può essere superiore al 10%), le modalità ed il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo a base d’asta o l’offerta precedente, nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto in considerazione, per la sua offerta, nel momento in cui l’offerta medesima viene superata da un’altra, anche qualora questa sia dichiarata nulla.

La legge prevede, tuttavia, che perdano 1/10 della cauzione versata, a titolo di sanzione, gli offerenti che omettano di partecipare all’incanto e/o di offrire almeno il rilancio minimo stabilito per l’asta in questione.

L. 162/2014: COME E’ CAMBIATA LA VENDITA CON INCANTO ALL’ASTA DI UN IMMOBILE

La legge 162/2014 ha stabilito che la vendita con incanto è un sistema concettualmente “residuale” rispetto alla vendita senza incanto. La L. 162/2014 stabilisce infatti che: “L’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità’ abbia luogo ad un prezzo superiore della meta’ rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568”.

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Interpretazione della norma e conseguenze pratiche

La “Vendita con Incanto” di un immobile all’asta non è stata tecnicamente abolita dal legislatore, è stata trasformata in una modalità residuale di liquidazione.

Nella pratica attraverso tale intervento legislativo, si limita il ricorso alla vendita con incanto al solo caso in cui sia probabile che in tal modo la vendita posa avere luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Il giudice dell’esecuzione, quindi, non ha più potere discrezionale ma può ordinare il passaggio dalla vendita senza incanto a quella con l’incanto solo nei casi tassativamente indicati dalla legge.

Ecco i casi previsti dalla legge per la vendita con l’incanto:

  • Quando non ci sono offerte senza incanto o quando quelle presentate sono inefficaci o tardive;
  • In presenza di un’offerta inferiore al valore dell’immobile definito ai sensi dell’art 568 c.p.c. In pratica il giudice dell’esecuzione dà luogo alla vendita con incanto se ritiene probabile che questa, con simile modalità, possa avvenire ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore del bene.
  • La gara non può avere luogo per mancanza di adesione degli offerenti. Il giudice può disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure può ordinare l’incanto.
  • Quando l’aggiudicatario viene dichiarato decaduto perché non ha saldato il prezzo.

EFFETTI DELLA LEGGE 162/2014

La riforma introdotta con la legge del 2014 non ha avuto un effetto immediato su tutte le procedure esecutive in essere, perché la norma non può essere retroattiva. In altre parole, quanto disposto, sarà applicabile a tutte le procedure nelle quali l’atto di pignoramento è stato consegnato al debitore dopo l’11/12/2014.

Per gli atti di pignoramento consegnati prima del 11/12/2014 e per le relative procedure esecutive, si applicherà la vecchia norma fino all’esaurimento delle stesse.

Riflessioni pratiche

E’ possibile desumere, quindi, che ancora per qualche tempo e per queste ultime procedure, non ci saranno cambiamenti sostanziali rispetto al passato. Mentre per il futuro le procedure esecutive cambieranno secondo la strada delineata dal legislatore.

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