Le novità del decreto “banche” sulle Aste Immobiliari

Perchè con il decreto legge 59/2016 è diventato particolarmente conveniente acquistare un immobile all'asta.

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aste immobiliari

Tra le novità in tema di esecuzioni immobiliari introdotte dal decreto “banche” c’è lo stop alla quarta asta: se l’immobile rimane invenduto dopo tre aste, il pignoramento si conclude ed il bene ritorna al debitore.

aste immobiliIl Decreto Legge 3 maggio 2016, n° 59 noto anche come decreto “Banche”, ha introdotto interessanti disposizioni in merito alle procedure esecutive e concorsuali anche al fine di favorire una maggiore liquidità tra gli investitori e gli istituti bancari.

Sul tema delle esecuzioni immobiliari, la riforma ha introdotto un’importante novità prevedendo che se l’immobile pignorato non viene venduto dopo tre aste, la procedura esecutiva sul bene si conclude ed il bene immobile ritorna nella disponibilità del proprietario esecutato. 

Qual’è il numero massimo dei tentativi di vendita?

Il Giudice ha un massimo di tre tentativi di vendere l’immobile attraverso il meccanismo delle aste immobiliari per poter così soddisfare il/i creditore/i, spesso banche e istituti di credito. Ogni tentativo è effettuato con un ribasso di un quarto rispetto al prezzo stabilito in precedenza. In ogni caso il giudice, al terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, ha la facoltà di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà. La quarta asta è quindi un’ipotesi del tutto eventuale.

Le novità della riforma sul Sistema delle Aste Immobiliari

La riforma del processo civile introdotta dal decreto legge 59/2016 prevede la chiusura anticipata del processo esecutivo dopo il terzo tentativo di vendita infruttuoso. Non è più rilevante, contrariamente a quanto stabilito in precedenza con l’articolo 164-bis, il fatto che le pretese dei creditori siano ragionevolmente soddisfatte come limite ultimo per la chiusura della vendita forzata all’asta.

Non solo numero massimo di tentativi di vendita attraverso l’asta, ma anche altre novità introdotte dalla riforma, come:

  • Modalità di vendita telematica obbligatoria: per garantire la massima sicurezza e trasparenza per le parti, la vendita dei beni immobili attraverso modalità telematiche è diventata obbligatoria sempre, tranne nei casi in cui tale sistema possa pregiudicare gli interessi dei creditori.
  • Beni impignorabili: i beni mobili del debitore di uso quotidiano e privi fondamentalmente di un valore di mercato apprezzabile sono stati resi impignorabili a seguito della riforma.
  • I beni indivisi in comunione di beni sono espropriabili: in questo caso i beni  possono essere espropriati con il pignoramento per l’intero e al coniuge non debitore è riconosciuta la metà del controvalore del bene al lordo delle spese di liquidazione.

Le conseguenze della riforma sulle pretese dei creditori

La riforma ha stabilito che, dopo il quarto tentativo senza offerte di acquisto, il procedimento esecutivo si dichiara chiuso e l’immobile ritorna al debitore, anche se il bene è invenduto e il credito non è saldato.

Cosa può fare allora il creditore per ottenere quanto dovuto?

La riforma non approfondisce la questione, lasciando spazio a diverse ipotesi interpretative. Prevale però l’ipotesi abbastanza plausibile secondo la quale il creditore insoddisfatto dovrà trovare altri beni da pignorare, non potendo più pignorare l’immobile appena liberato dal Giudice, configurando altrimenti un abuso di diritto.

Quindi i creditori come banche e altri istituti di credito, potrebbero vedersi costretti a rivalersi su altri beni del debitore, eventualmente in suo possesso.

Cosa cambia per chi vuole investire in beni immobili all’asta?

saldo e stralcio

La situazione profilata si fa particolarmente vantaggiosa per l’investitore che desidera trovare l’affare immobiliare all’asta.

Quanto previsto dalla riforma 59/2016 e gli ultimi incentivi del Governo hanno fatto in modo che il quarto tentativo sia particolarmente conveniente per chi acquista l’immobile all’asta.

Perchè il quarto tentativo è molto conveniente per chi acquista?

Quando si arriva all’ultimo tentativo possibile per la vendita, il prezzo di vendita dell’immobile non è libero perchè, come abbiamo visto sopra, il Giudice ha la facoltà di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.

Se a questo prezzo aggiungiamo anche il fatto che il Governo ha previsto l’annullamento dell’imposta di registro sull’acquisto del bene all’asta, che prima era del 9% dell’immobile, è subito comprensibile come il quarto tentativo sia il più conveniente per l’investitore. C’è da precisare a tal proposito che l’imposta di registro non si paga in tutti i casi in cui la casa acquistata da un’asta giudiziaria sia rivenduta entro due anni dall’acquisto all’asta.

Quindi possiamo ben dire che acquistare un immobile all’asta senza prezzo base con la possibilità di usufruire del bonus fiscale rende l’asta decisamente interessante per l’investitore e più facile la liquidazione del bene pignorato.

Cosa cambia per le banche e la convenienza a stralciare il debito

Se acquistare un immobile all’asta è decisamente appetibile, soprattutto se, come abbiamo visto, l’acquisto avviene al terzo o quarto tentativo, l’alternativa dello stralcio immobiliare rimane un’ipotesi sempre valida ed una tecnica di investimento molto interessante.

La ragione è presto spiegata: con le risorse e gli strumenti giusti, infatti, è possibile costruire un dialogo efficace con le banche che possiamo immaginare, da quanto visto in precedenza, siano decisamente più sensibili all’eventualità di raggiungere un accordo a saldo e stralcio prima che il valore dell’immobile, su cui vantano il credito, scenda al di sotto delle aspettative. Sottolineo, infatti, che il Giudice al terzo tentativo di vendere il bene ha la facoltà di fissare un prezzo inferiore fino al limite della metà del prezzo anche nell’ipotesi in cui tale prezzo non soddisfi le pretese dei debitori (in questo caso la banca) stessi. Anche dal lato debitore l’ipotesi rimane interessante, perchè gli permetterebbe di liberarsi del debito, non esponendolo ad ulteriori pretese da parte dei creditori stessi.

E’ evidente che la riforma operata dal decreto legge 59/2016 abbia aperto scenari nuovi e  opportunità interessanti, soprattutto per coloro che sanno leggere bene il mercato e conoscono gli strumenti giusti.

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Sono un consulente aziendale esperto nella gestione patrimoniale e immobiliare e sono da sempre interessato a tutto ciò che è innovativo nel campo degli investimenti. Amo condividere con gli altri ciò che l'esperienza mi insegna quotidianamente.

13 COMMENTS

  1. Salve,
    ho letto con interesse l’articolo molto chiaro. Quindi da quanto leggo l’ipotesi dello stralcio immobiliare rimarrebbe sempre interessante? Come mi devo comportare secondo lei?
    Grazie in anticipo per la risposta

  2. Buonasera Alberto,
    la riforma ha reso molto appetibile acquistare immobili all’asta anche perchè non sono più infinite, come accadeva in passato, ma limitate ad un massimo di 4. Questo apre una duplice riflessione: la prima è che conviene ancora di più fare questo tipo di investimento immobiliare senza però escludere la convenienza degli stralci. Anzi le banche potrebbero mostrarsi ancora più sensibili ad una proposta di stralcio perchè potrebbero rischiare non veder soddisfatte le loro pretese in quanto, a seguito della riforma, viene meno il vincolo al limite del prezzo che soddisfi le pretese dei creditori stessi. Ovviamente ogni caso deve essere valutato con attenzione per valutare la strategia più vincente.
    Cordialmente,
    dottor Andrea Antonucci

  3. buonasera, se non sbaglio in realtà con la trasformazione da decreto a legge vera e propria l’imposta di registro non la paga solo una società se rivende entro i due anni mentre per un privato è stata cancellata questa agevolazione che vale solo per acquisto come prima casa confermate?

  4. Salve Enzo,
    il testo della legge prevede che per il bonus fiscale debbano sussistere particolari condizioni sia per soggetti giuridici che soggetti fisici, riassumendo ecco alcuni stralci della stessa: “gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare…sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”, (quindi viene meno il calcolo percentuale previsto in precedenza con notevole risparmio).
    Invece, “gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all’acquirente ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 (acquisto prima casa). In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquiennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota.
    Quindi si il bonus fiscale per i privati vale solo in determinate condizioni.

    Un cordiale saluto,
    dr Andre Antonucci

  5. Salve un articolo molto fatto bene ..mi chiedevo quindi ad oggi gennaio 2017 se dopo ad esempio 8/9 aste deserte(comprese anche quelle prima dell’entrata in vigore) il processo dovrebbe chiudersi giusto?

  6. Salve Emanuele,
    per poterle fornire una risposta più dettagliata e prevedere, effettivamente, come evolverà il procedimento occorre capire quale norma si applica all’asta in questione. Per questo sarebbe opportuno conoscere qualche dettaglio in più, ad esempio: qual’è la data della prima asta sul bene di interesse? Appena ci fornirai qualche dettaglio, avremo gli estremi per fornirti una risposta più esaustiva.

    A presto.

  7. Buongiorno
    Sono proprietaria di un’appartamento che il tribunale sta vendendo all’asta . Dopo sei aste andate deserte e’ stata fissata l’ennesima ad aprile 2017 , con il solito ribasso del 25%; Vorrei capire come il suddetto decreto possa , nell’ipotesi , essere applicato al mio caso .
    Fiduciosa di un gentile riscontro , attendo e-mail privata per eventuali maggiori dettagli.
    Cordiali saluti .

  8. Salve, in caso di acquisto della “seconda casa” all’asta quindi rimane il pagamento percentuale dell’imposta di registro del 9%? Grazie.

  9. Buongiorno Lorenzo,
    le confermo che alla data attuale il bonus fiscale non si estende alla seconda casa.

    Cordialmente,
    Dott.ssa Emanuela Volpe

  10. Grazie per la cordiale e celere risposta. Le pongo un’ulteriore quesito che potrebbe essere utile a me come agli altri utenti del sito: parlando di seconda casa, se opto per il pagamento dell’imposta di registro calcolata sul prezzo di aggiudicazione (molto inferiore rispetto al rispettivo prezzo valore), secondo la normativa vigente sono soggetto ai controlli fiscali?

  11. Salve Emanuela volpe..in merito al precedente articolo di gennaio volevo indicare che le aste andate sono state 10 e che da un importo di stima di 100 mila ero si é arrivati a 30 mila..ora mi chiedo non si dovrebbe chiudere per infruttuosità ?oppure chiudere per numero di aste passate ?ricordo che il tutto é iniziato ad febbraio 2003.grazie

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