Cinque consigli per comprare casa all’asta giudiziaria

0
11977
aste immobiliari giudiziarie

Comprare all’asta giudiziaria può essere conveniente, ecco le cinque regole per non sbagliare.

Il settore immobiliare sembra desideroso di interrompere il lungo trend negativo, anche se i segnali di ripresa risultano ancora molto timidi. Nonostante le tante incertezze, ci si augura un 2014 di crescita, soprattutto per uno dei comparti così segnato dalla crisi, in termini di risorse, investimenti e posti di lavoro andati in fumo.

Per accelerare i tempi di ripresa e dare ossigeno a questo settore, come a tanti altri, occorrerebbero profonde riforme volte ad alleggerire la pressione fiscale, agevolare gli investimenti e facilitare l’accesso al credito di famiglie e piccole medie imprese. Considerando anche che l’attuale crisi ha determinato nel settore immobiliare un altro fenomeno, quello dell’aumento degli immobili venduti attraverso le aste giudiziarie a causa di debiti contratti e rimasti insoluti.

I numeri sono interessanti: il Ministero di Giustizia parla di un aumento di vendita di immobili all’asta fallimentare di circa il 18% nel 2012 rispetto al 2011.

aste giudiziarie fallimentariSe aumenta il numero di immobili venduti all’asta, che fine fanno questi immobili? Chi li acquista?

I dati relativi alle vendite all’asta sono chiari: non sempre la vendita giudiziaria di un immobile va a buon fine e soddisfa, per intero, le reali aspettative finanziarie dei creditori, spesso enti o banche. Sono ancora molto numerosi i casi di aste “deserte” perchè l’acquisto tramite asta giudiziaria non è ancora conosciuto e impiegato. Con conseguenti svalutazione del valore dell’immobile a base d’asta.

Alla luce di questi dati, è utile fare due diverse considerazioni.

L’importanza della negoziazione a saldo e stralcio

La prima considerazione da fare è che sarebbe utile per i debitori o per terzi investitori, nel caso di stralci immobiliari, imparare come negoziare con la banca o l’ente creditore prima che l’immobile sia venduto all’asta. Si eviterebbero tutte le lungaggini del meccanismo dell’asta e il deprezzamento dell’immobile. La negoziazione potrebbe essere la soluzione più efficiente ed economicamente interessante per debitore, terzo investitore e creditore.

Conoscere come funziona la vendita di un immobile all’asta fallimentare

La seconda considerazioni, invece, riguarda capire il motivo per il quale l’acquisto di un immobile all’asta non sia ancora molto diffuso. Eppure, nella maggior parte dei casi, è possibile risparmiare tra il 15 e il 20% sul valore di mercato dell’immobile, percentuale che aumenta se la prima asta va deserta.

Analizzando le motivazioni diffuse e l’alone di leggenda che avvolge ancora il meccanismo delle aste giudiziarie, abbiamo evidenziato le linee guida della riforma radicale del sistema e cinque preziose regole da seguire.

la riforma del 2005La riforma del 2005

Prima della L. 80/2005 c’erano numerose problematiche, legate soprattutto alla quasi assenza di informazioni che nella realtà concedevano eccessivo spazio a turbative e a partecipazione poco “democratiche”.

La riforma del 2005 ha, invece, segnato un radicale cambiamento nel settore, grazie all’introduzione di importanti modifiche e novità:

[checklist]

  • La carenza di informazioni sull’immobile all’asta è stata risolta con l’obbligo ex lege di fare pubblicità su quotidiani e siti internet almeno 45 gg prima della vendita tramite asta.
  • La turbativa degli incanti è stata resa impossibile dal fatto che, nel caso di vendita senza incanto, l’offerta è irrevocabile. Vale a dire che al momento della gara non è possibile più cambiare idea o aumentare il prezzo dopo l’incanto perchè le offerte sono segrete.
  • L’annosa questione relativa all’incertezza sulla liberazione dell’immobile è stata risolta perchè, al momento dell’aggiudicazione, il provvedimento di ordine di liberazione è obbligatorio, esecutivo da subito e non impugnabile.
  • Per facilitare l’acquisto di beni immobili all’asta è stato anche introdotto la possibilità di contrarre un mutuo con l’ art.585 c.p.c. che prevede la possibilità di ipoteca di beni altrui. Favorendo, così, anche coloro che non dispongono di ingenti somme di denaro liquido e rendendo, quindi, il meccanismo delle aste più trasparente.
  • Inoltre per favorire le vendite, il legislatore ha disposte tutele maggiori per gli interessi dell’offerente che, in alcuni casi, sembrano addirittura prevalere sugli interessi delle altre parti. Nello specifico, sono stati disposti limiti alla conversione del pignoramento prima che sia disposta la vendita, limiti alla sospensione fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto, a quindici giorni prima dell’incanto, il rinvio della vendita possibile solo con il consenso dei creditori e degli offerenti e, infine, l’eliminazione del deposito per le spese con l’introduzione della sola cauzione al 10%.

[/checklist]

Grazie a questa profonda riforma è stato possibile tutelare gli interessi delle parti, garantendo la trasparenza nel funzionamento delle aste, oggetto in un passato non troppo recente di interessi poco “chiari”.

Sono, inoltre, proliferati decine di percorsi di formazione per coloro che desiderano investire nel settore o ritagliarsi un’attività lavorativa.

Per facilitarne la partecipazione “democratica”, illustriamo di seguito una rapida lista con alcuni consigli pratici utili per coloro che desiderano acquistare all’asta senza incappare nelle comuni insidie e problematiche.

regole per investire astePrima di “lanciarti” nel mondo delle aste fallimentari, tieni sempre ben a mente queste semplici ma efficaci regole:

Le cinque regole per investire nelle aste immobiliari giudiziarie:

[checklist]

  •  Prima di partecipare ad un’asta fare bene i conti e capire quali sono le reali disponibilità finanziarie e liquidità a disposizione senza incorrere nell’errore di sovrastimare le proprie disponibilità ma scegliere un investimento anche in base alle reali disposizioni finanziarie.
  • Analizzare sempre con attenzione l’avviso di vendita dove trovare informazioni importanti  e delle stima, planimetria e di tutti i documenti che sono pubblicati sui vari siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.
  • E’ sempre possibile visitare l’immobile con l’aiuto di un custode e domandare sempre al custode e se capita anche a chi abita nelle vicinanze per avere un’idea della reale situazione.
  • Informarsi sulla presenza di spese accessorie necessarie ad esempio come sulle spese di trasferimento che di solito si attestano tra il 10-15 % sul prezzo finale di aggiudicazione anche se è possibile usufruire di detrazioni.
  • Provare infine e buttarsi magari esercitandosi con piccole cose prima di passare all’immobile dei desideri.

[/checklist]

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here